도입부: 왜 ‘경매 vs 공매’ 차이를 알아야 할까?
부동산을 처음 접하는 초보자들은 “경매와 공매가 비슷한 거 아닌가?”라고 생각합니다.
하지만 실제로는 절차, 진행 기관, 가격 형성 구조, 권리 소멸 방식이 완전히 다르고,
어떤 방식을 선택하느냐에 따라 대출 가능 여부, 명도 난이도, 리스크, 수익률까지 달라질 수 있습니다.
이 글은 초보자가 5분 만에 이해할 수 있도록 “경매 vs 공매”를 핵심 포인트만 추린 입문 가이드입니다.
특히 애드센스 고단가 키워드인 권리분석, 대출, 감정가, 명도, 납부기한 등이 자연스럽게 포함되도록 구성했습니다.
1. 경매와 공매의 가장 큰 차이 한 줄 정리
✔ 경매 = 법원이 집행하는 강제 매각
✔ 공매 = 국가·지자체·세무서가 체납 재산을 처분하는 매각
즉, 경매는 ‘채권자 → 법원’, 공매는 ‘국가기관 → 한국자산관리공사(캠코)’로 움직인다고 이해하면
가장 중요한 1차 구조를 잡은 것입니다.
2. 진행 주체가 다르다 (절차 차이)
2-1. 경매(법원 경매)
- 진행 기관: 법원(집행법원)
- 집행 사유: 채무자가 대출금·채무를 갚지 못했을 때
- 핵심 키워드: 말소기준권리, 임차인 대항력, 낙찰허가, 매각기일
2-2. 공매(캠코·지자체 공매)
- 진행 기관: 한국자산관리공사(캠코), 지자체, 세무서
- 집행 사유: 세금 체납, 압류 재산, 국가 귀속 재산 매각
- 핵심 키워드: 압류재산, 온비드(Onbid), 우선매수권, 즉시 납부
정리하면, “경매는 법원, 공매는 국가·캠코”라는 한 줄만 정확히 기억해도 절반은 이해한 것입니다.
3. 가격이 결정되는 방식이 다르다
3-1. 경매 가격 형성 구조
- 감정가를 기준으로 시작
- 유찰 시: 1회 유찰 → 약 70%, 2회 유찰 → 약 49% 수준으로 최저매각가격 하락
- 입찰 경쟁률에 따라 최종 낙찰가 결정
유찰이 반복될수록 시세보다 저렴한 가격에 매수할 수 있는 가능성이 커집니다.
3-2. 공매 가격 형성 구조
- 매각예정가격을 기준으로 시작
- 유찰 시 10~20% 정도씩 조정되는 경우가 많음
- 경매보다 가격 하락 폭이 작고, 경쟁이 붙으면 오히려 경매보다 비싸게 낙찰되기도 함
그래서 공매는 “무조건 싸다”기보다는, 물건을 잘 고르면 유리한 구조로 보는 것이 더 정확합니다.
4. 명도(점유 정리) 난이도가 다르다
4-1. 경매 명도
- 점유자(소유자, 임차인)가 거주 중인 경우가 많음
- 명도 협상, 명도비 지급, 인도명령 신청 등 절차 필요
- 명도에 걸리는 시간과 비용을 미리 계산해야 수익률을 정확히 판단할 수 있음
4-2. 공매 명도
- 압류재산 특성상 공실(빈집)인 경우가 상대적으로 많음
- 명도 난이도는 경매보다 낮은 편
- 다만 체납자가 계속 점유하고 있는 예외 사례도 있어 현장조사는 필수
초보자 입장에서는 “경매는 명도 스트레스가 크고, 공매는 상대적으로 덜하다” 정도로 이해하면 좋습니다.
5. 권리 소멸 구조가 다르다 (가장 중요한 차이)
5-1. 경매: 말소기준권리 중심
- 말소기준권리를 기준으로 그 아래 권리가 대부분 소멸
- 선순위 임차인이 있으면 보증금을 인수해야 할 수 있음
- 그래서 경매에서는 권리분석이 전체의 70%라고 할 정도로 중요
5-2. 공매: 권리 인수주의가 많다
- 압류를 통해 매각되지만, 모든 권리가 자동으로 말소되지는 않음
- 기존 임차인의 권리, 설정된 권리를 그대로 인수해야 하는 경우도 있음
- 겉으로 보기엔 단순해 보여도, 실제로는 권리분석이 더 까다로울 수 있음
이 차이를 모르면 낙찰 후 수천만 원의 보증금이나 채무를 떠안는 상황이 생길 수 있기 때문에,
“경매 = 말소기준권리 / 공매 = 권리 인수주의 위험”은 반드시 기억해야 합니다.
6. 대출 가능 여부와 납부 시점의 차이
6-1. 경매 대출 (경락잔금대출)
- 경락잔금대출을 활용할 수 있어 레버리지 투자에 유리
- LTV, DSR 등 일반 주택담보대출과 비슷한 심사 기준 적용
- 잔금 납부 기한이 상대적으로 여유 있어, 대출 실행 준비 시간이 있음
6-2. 공매 대출과 납부
- 원칙적으로 “즉시 납부” 또는 짧은 기한 내 납부가 기본
- 대출과 연계하기가 경매보다 까다롭고, 사전에 자금 계획이 탄탄해야 함
- 기한 내 납부를 못 하면 보증금 몰수 위험이 있기 때문에 주의 필요
자금 여력이 크지 않은 초보자라면, 경매가 공매보다 상대적으로 안전한 선택이 될 수 있습니다.
7. 초보자 기준 선택 가이드
7-1. 이런 사람에게는 경매가 더 적합
- 경락잔금대출 등 대출을 적극 활용하고 싶은 투자자
- 부동산 권리분석을 체계적으로 배우고 싶은 사람
- 명도까지 포함한 전체 프로세스를 경험하고 싶은 사람
7-2. 이런 사람에게는 공매가 더 적합
- 명도 스트레스를 최대한 줄이고 싶은 사람
- 자금 여력이 있어 즉시 납부가 가능한 투자자
- 압류재산·국가재산 등에 관심이 있고, 온비드 시스템에 익숙해지고 싶은 사람
8. 5분 요약 정리
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 진행 기관 | 법원(집행법원) | 캠코, 지자체, 세무서 |
| 가격 구조 | 감정가 기준, 유찰 시 70%·49% 등 하락 | 매각예정가격 기준, 하락폭이 상대적으로 적음 |
| 명도 난이도 | 점유자 많아 난이도 높은 편 | 공실이 많아 상대적으로 낮은 편 |
| 권리 소멸 | 말소기준권리 중심 소멸 | 권리 인수주의가 많아 인수 위험 존재 |
| 대출 | 경락잔금대출 등 활용 가능 | 즉시 납부 원칙, 대출 연계 까다로움 |
| 초보 난이도 | 권리분석 필수, 난이도 중간 | 단순해 보이지만 권리분석 어려워 실질 난이도 중~상 |