1. 경매 당일 가장 많이 듣는 말: “생각보다 복잡하네요…”
경매는 책으로 볼 때는 단순해 보이지만,
막상 당일 법원에 가면 무엇부터 해야 할지 모르는 경우가 많습니다.
특히 초보자는 ‘입찰표는 어디서 받는지?’, ‘보증금은 어떻게 내는지?’ 같은
아주 기초적인 단계에서 막히기 쉽습니다.
이 글에서는 경매 당일에 처음 가는 분도 당황하지 않도록,
준비물, 입찰 절차, 주의사항, 초보 실수 포인트까지
단계별로 정리해 드립니다.
2. 경매 당일 반드시 챙겨야 할 준비물
경매 당일 준비물은 크게 5가지입니다.
① 신분증 (필수)
- 주민등록증
- 운전면허증
- 여권
신분증이 없으면 입찰 자체가 불가능합니다.
반드시 유효한 신분증을 지참해야 합니다.
② 입찰보증금 (수표 또는 보증보험증권)
입찰에 참여하려면 입찰보증금이 필요합니다.
대부분의 사건에서 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다.
준비 방법은 다음 세 가지가 있습니다.
- 은행 자기앞수표
- 현금 (분실 위험이 있어 초보자에게는 비추천)
- 보증보험증권 (현금을 들고 다니지 않아도 되어 안전함)
사건에 따라 20% 또는 30%인 경우도 있으므로,
대법원 경매 사이트의 물건 상세정보에서 보증금 비율을 반드시 확인해야 합니다.
③ 필기구 (검정 또는 파란 볼펜)
입찰표를 작성할 때는 필기구가 필요합니다.
검정 또는 파란색 볼펜을 사용하고,
연필, 형광펜, 빨간색 펜 등은 사용하지 않는 것이 안전합니다.
④ 물건명세서·감정평가서·현황조사서 출력본
경매 물건에 대한 물건명세서, 감정평가서, 현황조사보고서는
입찰 당일에도 다시 확인해야 할 일이 자주 있습니다.
모바일 화면으로만 확인하기보다는,
중요 페이지는 미리 출력해 가져가는 것이 훨씬 안전합니다.
⑤ 입찰가격 계산표 (본인이 정리한 입찰가 기준표)
입찰 당일 현장에서 기분에 따라 금액을 바꾸었다가 후회하는 경우가 많습니다.
반드시 집에서 미리 시세·수익·명도비 등을 고려한 입찰가 기준표를 만들어 가는 것이 좋습니다.
3. 경매 당일 전체 절차 (처음 가도 헷갈리지 않게)
아래 순서만 따라가면 처음 가는 분도 큰 실수 없이 입찰을 진행할 수 있습니다.
① 법원 도착 → 경매계 위치 확인
법원마다 경매계의 위치가 다르기 때문에,
처음 가는 날에는 입찰 시작 시간보다 10~20분 일찍 도착하는 것이 좋습니다.
안내 표지판이나 직원 안내를 통해 경매계가 있는 층과 위치를 먼저 확인합니다.
② 입찰서류 수령 (입찰표 + 입찰봉투)
경매계 사무실 앞에는 다음과 같은 서류가 비치되어 있습니다.
- 입찰표
- 입찰봉투
- 사건 목록
- 입찰 안내문
입찰표와 입찰봉투는 여유 있게 2~3장 정도 더 받아두고,
작성 실수가 있으면 새로 작성하는 것이 좋습니다.
③ 입찰표 작성 (가장 중요한 단계)
입찰표는 경매에서 가장 많이 실수하는 부분입니다.
다음 항목을 정확하게 기재해야 합니다.
- 사건번호
- 물건번호
- 입찰자 성명
- 주소
- 입찰가 (숫자 + 한글 금액)
- 입찰보증금
- 작성일자
- 서명 또는 도장
이 중 하나라도 틀리거나 누락되면 입찰이 무효 처리될 수 있습니다.
특히 사건번호, 입찰가 숫자와 한글 금액은 두 번 이상 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
④ 입찰봉투에 서류 + 보증금 넣고 밀봉
작성한 입찰표와 입찰보증금을 입찰봉투에 함께 넣습니다.
이때 봉투 겉면에 다음 내용을 기재합니다.
- 사건번호
- 물건번호
- 입찰자 성명
이후 봉투를 반드시 밀봉해야 하며,
테이프가 떨어져 있거나 봉함이 불완전하면 문제가 될 수 있습니다.
⑤ 입찰함에 제출 (마감 시간 엄수)
보통 입찰 마감 시간은 오전 10시~11시 사이로 설정되는 경우가 많습니다.
마감 시간 이후에는 어떤 사유로도 입찰을 받아주지 않기 때문에,
시간을 여유 있게 두고 제출하는 것이 안전합니다.
⑥ 개찰 대기 → 결과 발표
입찰함이 닫히면 경매계 직원이 개찰을 진행합니다.
개찰에는 보통 30분 전후가 소요되며,
이후 낙찰자와 입찰 금액 등이 공지됩니다.
입찰 결과는 크게 세 가지로 나뉩니다.
- 낙찰: 가장 높은 금액을 적은 사람
- 패찰: 다른 사람이 더 높은 금액으로 낙찰
- 무효: 입찰표 또는 보증금에 오류가 있어 입찰 자체가 인정되지 않은 경우
⑦ 낙찰 시 해야 할 일 (사후 절차)
낙찰을 받았다면, 그때부터는 잔금 계획을 바로 실행해야 합니다.
- 잔금납부 기한 확인
- 경락잔금대출 상담 및 심사 진행
- 선순위 임차인, 인수금액 여부 재확인
- 명도(점유자 이사) 계획 수립
특히 경락잔금대출이 나오지 않으면 잔금납부가 어려워질 수 있고,
최악의 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로,
낙찰 직후부터 금융기관과의 상담이 매우 중요합니다.
4. 초보자가 경매 당일 가장 많이 하는 실수 TOP 5
① 입찰표 한 글자 오타로 인한 무효
사건번호에서 숫자 하나, 글자 하나만 틀려도
다른 사건으로 인식되어 무효 처리될 수 있습니다.
입찰표 작성 후, 사건번호는 반드시 여러 번 확인해야 합니다.
② 입찰가 숫자와 한글 금액 불일치
예: 153,000,000원을 적어놓고 한글로는 “일억오천만삼천원정”처럼 틀리게 적는 경우입니다.
숫자와 한글 금액이 서로 다르면, 법원에서 어느 쪽을 기준으로 할지 판단하기 어려워
무효 처리될 수 있습니다.
③ 보증금 부족
최저매각가격을 잘못 읽어 보증금을 덜 가져오는 경우가 자주 발생합니다.
입찰 당일에는 추가로 보증금을 준비할 시간이 없기 때문에,
사전에 반드시 최저매각가격 × 보증금 비율(10%/20%/30%)을 정확히 계산해야 합니다.
④ 수표 금액과 입찰표 기재 보증금 금액 불일치
예를 들어 실제 준비한 수표는 1,500만 원인데,
입찰표에는 1,600만 원이라고 적은 경우입니다.
실제 금액과 서류상의 금액이 일치하지 않으면 역시 무효 처리될 수 있습니다.
⑤ 봉투 미봉함 (밀봉 불량)
입찰봉투가 제대로 밀봉되지 않고 벌어져 있거나,
테이프가 떨어져 있는 경우 문제가 될 수 있습니다.
입찰함에 넣기 전, 봉투가 완전히 밀봉되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
5. 경매 당일 성공률을 높이는 실전 팁
- 법원에는 조금 일찍 도착해서 주변 분위기와 절차를 눈으로 익힌다.
- 입찰표는 서두르지 말고 천천히, 두 번 이상 검토한 뒤 작성한다.
- 입찰가는 현장에서 즉흥적으로 바꾸지 말고, 미리 정한 기준을 지킨다.
- 명도 비용, 인수금액 여부 등을 사전에 계산해 두고 입찰 여부를 결정한다.
- 주변 시세, 전세가, 실거래가를 미리 조사해 입찰가 기준을 명확히 한다.
6. 5분 요약
| 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 준비물 | 신분증, 입찰보증금, 필기구, 서류 출력본, 입찰가 기준표 |
| 핵심 절차 | 서류 수령 → 입찰표 작성 → 봉투 준비 → 입찰함 제출 → 개찰 및 결과 확인 |
| 실수 TOP 5 | 사건번호 오타, 금액 불일치, 보증금 부족, 수표·보증금 금액 불일치, 봉함 미흡 |
| 주의점 | 입찰가와 보증금 계산은 반드시 사전 준비, 대출 가능 여부도 미리 체크 |