부동산 경매를 처음 시작할 때 가장 막막한 순간, 바로 경매 정보지를 펼쳤을 때가 아닐까요? 전용면적, 공급면적, 대지권 미등기, 용적률... 마치 외계어처럼 느껴지는 숫자들 때문에 "이거 잘못 샀다가 돈 날리는 거 아니야?" 하고 덜컥 겁부터 나곤 하죠. 😅
하지만 걱정 마세요! 경매 고수들도 처음엔 다 똑같았답니다. 사실 이 '숫자'들의 비밀만 풀면, 흙 속의 진주 같은 물건을 찾아내는 눈을 가질 수 있어요. 오늘은 제가 복잡한 용어는 싹 빼고, 실전에서 수익을 내기 위해 꼭 봐야 할 핵심 숫자 3가지를 아주 쉽게 알려드릴게요. 저만 믿고 따라오세요! 😊
1. 면적의 함정: 전용면적 vs 공급면적 🤔
경매 정보지를 볼 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것이 바로 '면적'입니다. 그런데 여기서 많은 분들이 실수를 범해요. 우리가 흔히 아파트 평수를 말할 때 쓰는 '32평형'과 법원 경매 정보지의 숫자는 다르기 때문이죠.
경매에서는 무조건 '전용면적'이 왕입니다. 공급면적(분양면적)은 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용 공간이 포함된 넓이이고, 전용면적은 현관 문을 열고 들어갔을 때 내가 실제로 거주하는 공간을 말합니다.
국민평형이라 불리는 32~34평형 아파트의 경매 정보지상 전용면적은 보통 84㎡(약 25.7평)로 표기됩니다. "어? 25평이네? 너무 작네?"라고 오해하고 패스하면 좋은 물건을 놓칠 수 있어요!
부동산 면적 구분 한눈에 보기
| 구분 | 설명 | 경매 중요도 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 방, 거실, 화장실 등 실제 생활 공간 (발코니 제외) | ⭐⭐⭐⭐⭐ (최우선) |
| 공급면적 | 전용면적 + 주거공용면적 (계단, 복도 등) | ⭐⭐ (시세 파악용) |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적 (주차장, 커뮤니티 등) | ⭐ (관리비 산정용) |
2. 땅의 권리: 대지권의 비밀 📊
건물만 내 것이고 땅이 남의 것이라면? 상상만 해도 끔찍하죠? 경매에서 '대지권'은 아파트나 빌라가 깔고 앉아 있는 땅에 대한 나의 지분을 뜻합니다.
특히 재건축이나 재개발을 노리고 투자하신다면 건물 면적보다 대지권 면적이 훨씬 중요합니다. 건물이 낡아 허물어지면 결국 남는 건 '땅' 뿐이니까요. 대지권이 클수록 나중에 새 아파트를 받을 때 분담금이 줄어들거나 더 큰 평수를 받을 수 있습니다.
경매 정보지에 '대지권 미등기'라고 적혀 있다면 조심해야 합니다. 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있다면 낙찰 후 등기가 가능한 경우가 많지만, '대지권 없음'이나 토지 별도 등기가 있는 경우 낙찰받아도 땅 주인이 따로 있어 소송에 휘말릴 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담하세요!
3. 미래 가치의 척도: 용적률 🧮
용적률은 '땅 면적 대비 건물을 얼마나 높게(많이) 쌓아 올렸는가'를 나타내는 비율입니다. 여기서 투자 포인트가 갈립니다.
내가 살 집을 구한다면 용적률이 높은(건물이 높고 빽빽한) 신축이 편할 수 있습니다. 하지만 투자가 목적이라면 현재 용적률이 낮은 구축 아파트가 보물입니다. 현재 용적률이 낮아야(보통 180% 이하 권장) 나중에 재건축할 때 일반 분양분을 많이 만들어낼 수 있어 사업성이 좋기 때문이죠.
🔢 평수 계산기 (㎡ ↔ 평)
경매 정보지의 ㎡가 몇 평인지 헷갈리시나요? 바로 확인해보세요!
실전 예시: 김 대리의 실수 사례 📚
실제 사례를 통해 숫자의 중요성을 다시 한번 확인해 볼까요?
사례 주인공: 재개발을 꿈꾼 김 대리
- 물건: 서울의 한 노후 빌라 경매
- 현황: 전용면적 15평, 감정가 대비 50% 유찰
- 문제점: 건물은 멀쩡해 보였고 가격이 싸서 낙찰받음
놓친 숫자: 대지권 비율
알고 보니 해당 빌라는 한 필지의 땅에 너무 많은 세대가 살고 있어서, 김 대리가 낙찰받은 호수의 대지권은 고작 3평에 불과했습니다.
최종 결과
- 재개발이 진행되었지만 대지 지분이 너무 작아 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 되었습니다.
- 교훈: 건물 면적만 보지 말고, 반드시 내가 가진 땅의 크기(대지권)를 확인해야 합니다.
마무리: 핵심 내용 요약 📝
이제 경매 정보지의 숫자가 조금은 친근하게 느껴지시나요? 이 세 가지만 기억해도 엉뚱한 물건에 입찰하는 실수는 피할 수 있습니다.
경매 숫자 3줄 요약
처음엔 어렵게 느껴져도 하나씩 뜯어보면 별거 아니랍니다. 오늘 배운 내용을 바탕으로 관심 있는 물건의 경매 정보지를 한번 살펴보시는 건 어떨까요? 더 궁금한 점이나 헷갈리는 용어가 있다면 댓글로 편하게 물어봐 주세요~ 제가 아는 선에서 쉽게 설명해 드릴게요! 😊