도입부: 왜 입찰표는 ‘제대로’ 써야 하는가?
부동산 경매에서 초보자가 가장 많이 하는 실수 중 하나는
입찰표를 잘못 작성해서 무효 처리되는 것입니다.
입찰가는 아무리 잘 써도, 입찰표 한 줄이 틀리면 그 순간 입찰 자체가 사라집니다.
입찰표는 단순히 금액만 적는 종이가 아니라,
법원이 정한 형식에 따라 정확하게 기재해야 하는 공식 문서입니다.
이 글에서는 초보자도 5분 안에 이해할 수 있도록
입찰표 작성 기준 → 실제 작성 순서 → 실수하면 무효되는 요소 → 작성 예시까지
단계별로 정리했습니다.
1. 입찰표는 왜 ‘적으면 떨어지고, 틀리면 무효’일까?
입찰표는 법원이 지정한 공식 입찰 문서입니다. 아래 항목 중 하나라도 빠지거나 잘못 적으면
즉시 무효 처리될 수 있습니다.
- 사건번호
- 물건번호
- 입찰자 성명
- 주소
- 입찰가(숫자, 한글)
- 보증금액
- 작성일자 및 서명 또는 도장
입찰표는 일종의 서류심사 개념이 강하기 때문에,
한 글자라도 오류가 있으면 다음과 같은 결과가 나옵니다.
- ❌ 무효 처리 → 입찰권 상실
- ❌ 입찰보증금 반환만 받고 입찰 자체가 끝
즉, 고생해서 권리분석을 하고 입찰가를 계산해도
입찰표 한 줄 실수로 모든 노력이 물거품이 될 수 있습니다.
2. 입찰표는 어디서 받는가? (입찰 당일 절차)
입찰 당일 법원에 도착하면, 입구 근처 또는 경매계 사무실 앞에 다음 서류들이 비치되어 있습니다.
- 입찰표
- 입찰봉투
- 입찰서 작성 안내문
- 사건 목록, 매각물건명세서
초보자가 반드시 챙겨야 할 서류는 다음 세 가지입니다.
- 입찰표
- 입찰봉투
- 내가 입찰할 사건의 정확한 사건번호가 적힌 매각물건명세서
3. 입찰표 작성 순서 (초보자 필수 공식)
아래 순서대로 작성하면 실수 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
① 사건번호 작성 (가장 중요한 첫 번째 항목)
예) 2025타경 12345
사건번호는 띄어쓰기와 한 글자까지 정확하게 적어야 합니다.
숫자나 글자가 하나라도 틀리면 그 즉시 무효 처리될 수 있습니다.
② 물건번호 작성
여러 개 물건이 한 사건으로 묶인 경우, 각 물건에 대한 물건번호가 따로 있습니다.
예) 1, 2, 3 등
입찰하려는 물건이 몇 번 물건인지를 정확하게 확인하고 기재해야 합니다.
③ 입찰자 성명과 주소
입찰자 성명은 신분증과 동일하게 적고,
주소는 주민등록등본 또는 신분증에 적힌 주소와 동일하게 적어야 합니다.
주소가 다르게 적혀 있으면,
- 본인 확인이 제대로 되지 않아 무효 처리될 수 있고,
- 낙찰 후 매각허가 절차가 지연될 수 있습니다.
④ 입찰가(숫자 + 한글병기)
입찰가는 숫자와 한글로 각각 한 번씩, 총 두 번 적습니다.
예시:
- 숫자: 150,000,000원
- 한글: 일억오천만원정
숫자와 한글 금액이 서로 다르면 입찰표가 무효가 될 수 있습니다.
항상 숫자를 먼저 쓰고, 그다음 한글 금액을 적는 습관을 들이면 좋습니다.
⑤ 입찰보증금 금액 기재
보통 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다.
예) 최저매각가격이 2억 원인 경우 → 보증금은 2,000만 원
입찰표에 적은 보증금 금액과 실제로 준비한 현금·수표·보증보험증권의 금액이 일치해야 합니다.
1원이라도 차이가 나면 오류로 간주될 수 있습니다.
⑥ 날짜 + 서명 또는 도장
입찰표 하단에는 작성일자와 서명 또는 도장을 반드시 기재해야 합니다.
서명이 없으면 내용이 모두 맞더라도 무효 처리될 수 있습니다.
4. 초보자가 가장 많이 틀리는 ‘무효 처리 TOP 5’
1) 사건번호 오기재 (가장 많은 실수)
예) 2025타경을 2025탱경, 2025타견처럼 잘못 쓰는 경우입니다.
한 글자만 틀려도 완전히 다른 사건이 되어 버리기 때문에 무효 처리됩니다.
2) 입찰가 숫자와 한글 금액 불일치
150,000,000원을 적어 놓고 한글로는 “십오만원정”처럼 적는 경우입니다.
숫자와 한글 중 어느 것이 맞는지 판단할 수 없기 때문에, 입찰은 무효가 됩니다.
3) 주소와 신분증 주소가 다름
이사 전 주소, 회사 주소, 축약된 주소 등을 적으면
법원에서 본인 확인이 어려워 문제가 될 수 있습니다.
반드시 주민등록지 기준 주소를 동일하게 작성해야 합니다.
4) 서명·도장 누락
입찰표는 서명 또는 도장이 있어야 효력이 발생합니다.
내용을 다 작성하고 서명을 깜빡하는 실수가 자주 발생하므로,
작성 후 맨 마지막에 서명 체크를 반드시 하셔야 합니다.
5) 보증금 금액 기재 실수
보증금을 은행에서 1,900만 원만 준비해 놓고,
입찰표에는 2,000만 원으로 적는 경우가 대표적입니다.
서류상 보증금과 실제 보증금이 일치하지 않으면 입찰이 무효가 됩니다.
5. 입찰표 작성 완성 예시
실제 법원 기준에 맞춘 예시는 다음과 같습니다.
사건번호: 2025타경 12345
물건번호: 1
입찰자: 홍길동
주소: 서울특별시 강남구 역삼로 100, 101동 1203호
입찰가(숫자): 150,000,000원
입찰가(한글): 일억오천만원정
보증금: 15,000,000원
작성일자: 2025년 2월 12일
서명: (홍길동 서명 또는 도장)
6. 입찰표 작성 후 체크리스트 (반드시 확인)
입찰함에 넣기 전, 아래 항목을 마지막으로 한 번 더 점검하세요.
| 항목 | 체크 여부 |
|---|---|
| 사건번호를 정확하게 적었는가? | □ |
| 입찰가 숫자와 한글 금액이 일치하는가? | □ |
| 주소가 신분증 주소와 동일한가? | □ |
| 보증금 금액이 실제 준비한 금액과 같은가? | □ |
| 작성일자와 서명(또는 도장)을 했는가? | □ |
| 입찰봉투에 사건번호와 물건번호를 정확히 적었는가? | □ |
7. 초보자가 유리해지는 입찰 당일 팁
- 법원에는 조금 일찍 도착해 다른 사람들의 작성 방식을 눈으로 익힌다.
- 볼펜은 검정 또는 파란색을 사용하고, 연필은 사용하지 않는다.
- 입찰표를 2~3장 여분으로 받아 놓고, 틀리면 바로 새로 작성한다.
- 입찰봉투는 반드시 밀봉한 뒤 입찰함에 넣는다.