도입부: 왜 ‘대법원 경매 사이트’부터 배우는가?
부동산 경매를 시작하는 사람에게 가장 중요한 것은 대법원 경매정보 사이트를 제대로 읽는 능력입니다.
이 사이트 하나로 다음과 같은 정보를 거의 모두 확인할 수 있습니다.
- 물건의 등기부 권리관계
- 말소기준권리와 각종 근저당·가압류
- 임차인 정보와 보증금, 전입일, 확정일자
- 유찰 여부와 최저매각가격
- 명도 난이도, 점유자 정보
- 입찰 경쟁률과 매각기일
경매 공부는 이 사이트를 이해하면 절반 이상 끝났다고 말해도 과언이 아닙니다.
이 글에서는 초보자도 5분 안에 익힐 수 있도록 물건 검색 → 권리분석 → 서류 확인 → 입찰 준비까지
순서대로 정리해 드립니다.
1. 대법원 경매 사이트 들어가기
대법원 경매정보는 누구나 무료로 이용할 수 있습니다.
접속 경로:
포털에서 “대법원 경매정보” 검색 → 첫 번째 사이트 클릭
사이트에 들어가면 기본적으로 다음과 같은 메뉴가 보입니다.
- 물건검색
- 기일정보 (입찰 날짜)
- 물건상세정보
- 등기부 권리관계
- 감정평가서
- 현황조사보고서
초보자가 반드시 봐야 할 메뉴는 바로 위 6가지입니다.
2. 물건 검색하는 법 (입문자용 기준)
상단 메뉴에서 ‘물건검색’ 버튼을 클릭하면 검색 화면이 나옵니다.
처음에는 검색 조건을 너무 복잡하게 잡기보다, 아래와 같이 단순하게 설정하는 것이 좋습니다.
✔ 초보자 추천 검색 조건
- 물건 유형: 아파트 또는 빌라
- 지역: 관심 있는 시·구 기준으로 선택
- 매각기일: 가까운 날짜 위주
- 유찰 여부: 1~2회 유찰된 물건
- 감정가: 2억~5억 사이
이렇게 검색하면 규모가 너무 크지 않고, 권리 구조도 비교적 단순한 물건들만 모아서 볼 수 있어
초보자에게 적합한 필터가 됩니다.
3. 물건 상세페이지에서 반드시 봐야 할 7가지
검색 결과에서 관심 있는 물건을 클릭하면 상세페이지가 열립니다.
여기서 초보자는 아래 7가지를 항상 같은 순서로 확인하는 습관을 들이면 좋습니다.
① 사건번호 / 소재지
해당 경매 물건의 기본 정보입니다. 주소와 사건번호는 나중에 실거래가 조회, 인근 시세 조사, 전세가 조사를 할 때 꼭 필요합니다.
② 감정가 vs 최저매각가격
경매에서는 유찰이 될 때마다 최저매각가격이 내려갑니다.
- 1회 유찰 → 감정가의 약 70%
- 2회 유찰 → 감정가의 약 49%
유찰 횟수가 늘어날수록 가격 매력은 커지지만,
동시에 권리 문제나 물건 하자 가능성도 높아질 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.
③ 배당요구 종기일
임차인이 법원에 배당요구를 할 수 있는 마감일입니다.
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 배당요구 종기일과 신청 여부는 꼭 확인해야 합니다.
④ 임차인 현황 (가장 중요한 항목)
임차인 정보에는 다음과 같은 내용이 표시됩니다.
- 전입일
- 확정일자
- 보증금
- 점유 여부 (거주 중인지, 공실인지)
전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 빠른지가 핵심 포인트입니다.
빠르다면 선순위 임차인이 되어, 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
⑤ 말소기준권리
물건 상세페이지에서 등기부등본 PDF를 내려받아 말소기준권리를 확인합니다.
말소기준권리를 기준으로
- 이후에 설정된 권리 → 대부분 소멸
- 이전에 설정된 권리 → 인수 가능성 존재
이 원리를 이해하면 권리분석의 70%는 이미 해결했다고 볼 수 있습니다.
⑥ 현황조사보고서 (명도 난이도 판단)
현황조사보고서에는 다음과 같은 내용이 담겨 있습니다.
- 실제 거주자 정보
- 점유 형태(소유자·임차인·무단점유자 등)
- 건물 상태 및 관리 상태
- 유치권 주장, 불법건축물 등 특이사항
이 문서를 통해 명도 난이도와 예상 명도비를 미리 가늠할 수 있습니다.
⑦ 감정평가서
감정평가서에는 다음과 같은 정보가 자세히 나와 있습니다.
- 건물 구조와 평면도, 면적
- 주변 상권과 환경, 교통
- 가격 산정 근거와 비교사례
입찰가를 정할 때 감정가만 보는 것이 아니라, 감정평가서 내용까지 함께 참고하면
보다 정확한 가격 판단이 가능합니다.
4. 입찰가 결정하는 법 (초보자용 안전 공식)
경매에서 가장 중요한 포인트 중 하나는 입찰가를 얼마나 잘 정하느냐입니다.
너무 높으면 수익이 줄어들고, 너무 낮으면 낙찰을 놓칠 수 있습니다.
입찰가 계산 예시 공식
입찰가 = (실제 시세 × 0.85) – 예상 명도비 – 인수금액(있다면)
이 공식을 사용하면, 시세 대비 어느 정도 안전 마진을 두면서도
명도비와 인수 리스크까지 반영한 입찰가를 정할 수 있습니다.
입찰 전에는 반드시
- 실거래가, 인근 매물가, 전세가 조사
- 은행을 통한 경락잔금대출 가능 여부 확인
- 본인의 자기자본 한도 확인
을 함께 진행해야 합니다.
5. 입찰 준비 — 경매 당일 체크리스트
입찰 당일 법원에 갈 때는 다음 준비물을 챙깁니다.
- 신분증
- 입찰보증금 (보통 최저매각가격의 10%)
- 입찰표
- 입찰봉투
- 도장(또는 서명 가능 여부 확인)
법원에 도착하면 비치된 양식에 맞춰 입찰표를 작성하고,
보증금을 동봉한 뒤 입찰봉투를 봉함하여 입찰함에 넣으면 됩니다.
마감 시간이 지나면 개찰이 진행되고, 최저가와 경쟁 입찰가를 기준으로 낙찰자가 결정됩니다.
이후 일정은 매각허가 결정 → 잔금납부(경락잔금대출 활용 가능) → 소유권 이전 등기 → 명도 순서로 이어집니다.
6. 초보자 체크리스트 요약
| 항목 | 반드시 체크할 포인트 |
|---|---|
| 감정가 | 실제 시세와 비교해 괴리율 확인 |
| 최저매각가격 | 유찰 횟수에 따른 가격 매력 판단 |
| 임차인 현황 | 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부 확인 |
| 말소기준권리 | 소멸·인수 권리 구분, 인수금액 여부 판단 |
| 현황조사보고서 | 점유자 유형, 명도 난이도, 유치권 등 특이사항 점검 |
| 감정평가서 | 구조·입지·가격 산정 근거 확인 |
| 대출 가능 여부 | 경락잔금대출 상담, LTV·DSR·소득 조건 확인 |