1. 초보자가 가장 헷갈리는 질문, “등기부등본에서 뭘 봐야 하나요?”
부동산 경매든 일반 매매든, 가장 중요한 기초 문서가 바로 등기부등본입니다.
하지만 초보자는 등기부등본을 열람해도
“선순위? 근저당? 가처분? 말소기준권리?” 같은 용어 때문에
어디를 어떻게 봐야 하는지 헷갈리기 쉽습니다.
결론부터 말씀드리면,
등기부등본은 이 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 확인해
이 물건이 안전한지, 위험한지를 판단하는 문서입니다.
특히 경매에서는 등기부등본에 따라
보증금 인수 여부, 권리 소멸 여부, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 결정되기 때문에
등기부등본을 읽을 줄 아는 것이 경매의 출발점이라고 할 수 있습니다.
2. 등기부등본은 3부분만 이해하면 된다
등기부등본은 복잡해 보이지만, 구조는 의외로 단순합니다.
크게 다음 세 부분으로 나뉩니다.
① 표제부 – 부동산의 기본정보
- 건물의 구조 (예: 철근콘크리트, 벽식 구조 등)
- 층수 및 면적
- 주소 및 대지권 비율
표제부는 쉽게 말해, “이 부동산이 어떤 물건인지 소개하는 신상명세서”입니다.
건물 종류, 면적, 대지권 유무 등을 확인할 수 있습니다.
② 갑구 – 소유권에 관한 사항
- 소유자 변경 내역 (매매, 상속, 증여 등)
- 가압류, 압류
- 소유권 관련 가처분
- 경매개시결정
갑구는 “누가 이 부동산의 주인인가, 소유권에 어떤 문제가 있었는가”를 보여주는 구역입니다.
소유권 분쟁, 세금 체납, 채무 문제 등의 흔적이 남기 때문에 중요한 부분입니다.
③ 을구 – 소유권 이외의 권리 (저당권, 근저당권 등)
- 근저당권
- 저당권
- 전세권
- 지상권, 지역권
을구는 돈과 관련된 권리들이 몰려 있는 핵심 구역입니다.
은행 대출(근저당), 전세권, 지상권 등이 기록되며,
경매에서 말소 여부, 인수 여부를 판단하는 핵심 근거가 됩니다.
3. 위험 신호 1: ‘선순위 근저당권’과 말소기준권리
등기부등본에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당권의 설정일자입니다.
경매에서는 다음 개념이 매우 중요합니다.
- 가장 먼저 설정된 근저당권 = 말소기준권리
- 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 경매로 대부분 말소됩니다.
- 말소기준권리보다 앞에 있는 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
즉,
근저당권의 ‘순서’를 잘못 이해하면
수천만 원~수억 원의 채무나 보증금을 떠안을 위험이 생길 수 있습니다.
초보자는 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당권이 무엇인지를 찾아보고,
그 근저당이 말소기준권리가 되는지 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
4. 위험 신호 2: ‘가압류’와 ‘압류’ (갑구)
① 가압류
가압류는 채권자가 “돈을 못 받을 것 같다”고 판단해,
본안 소송 전에 재산을 묶어두는 임시 조치입니다.
경매가 진행되면 대부분 말소되지만,
- 같은 채권자의 가압류가 여러 건이거나
- 여러 채권자가 가압류를 중복으로 걸어둔 경우
그만큼 채무 문제가 복잡한 물건일 가능성이 높습니다.
② 압류
압류는 이미 강제집행 단계에 들어갔다는 의미입니다.
세무서, 국민건강보험공단, 금융기관 등이 압류를 걸 수 있으며,
여러 기관이 동시에 압류를 걸어둔 경우
재정 상태가 상당히 좋지 않은 소유자였을 가능성이 큽니다.
경매 시 가압류·압류는 대부분 소멸되지만,
건 자체가 많으면 많을수록 사건이 복잡했다는 신호이므로
초보자는 이런 물건을 피하는 것이 안전합니다.
5. 위험 신호 3: ‘가처분’ – 소송이 걸려 있다는 경고
가처분은 쉽게 말해 “지금 이 부동산의 권리를 둘러싼 분쟁이 진행 중이니, 결과 나올 때까지 함부로 처분하지 말라”는 표시입니다.
예를 들면,
- 소유권을 둘러싼 분쟁 (소유권 이전 무효 소송 등)
- 매매계약 취소 관련 다툼
- 지분권 분쟁
- 각종 권리의 유효성에 대한 소송
이런 경우 법원은 “가처분”을 통해 등기부에 표식을 남깁니다.
경매에서 가처분이 있는 물건은, 낙찰 후에도 분쟁에 끌려들어갈 가능성이 있습니다.
초보자라면 등기부등본에서 ‘가처분’이 보이는 순간,
그 물건은 일단 피하는 것이 안전합니다.
6. 위험 신호 4: ‘지상권·전세권’ (을구)
① 지상권 (법정지상권 포함)
지상권은 타인의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다.
특히 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유자가 바뀌어도
건물주가 계속 그 땅을 사용할 수 있는 강한 권리를 가지게 됩니다.
경매에서 토지를 낙찰받았는데 지상권이나 법정지상권 문제가 있다면,
토지를 마음대로 개발하거나 건물을 철거하는 것이 거의 불가능해질 수 있습니다.
초보자에게는 가장 위험한 권리 중 하나입니다.
② 전세권
전세권은 ‘등기된 임차권’이라고 볼 수 있으며,
단순한 전입세대 임차인보다 더 강한 권리를 갖습니다.
경매 후에도 전세권자의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 구조이므로,
초보자는 전세권이 설정된 물건을 특히 주의해야 합니다.
7. 위험 신호 5: ‘말소기준권리 위에 있는 권리’
경매에서 가장 중요한 개념 중 하나가 바로 말소기준권리입니다.
간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 대부분 경매로 소멸합니다.
- 말소기준권리보다 앞에 있는 권리는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.
따라서,
말소기준권리의 위치만 정확히 이해해도
경매 실패 확률을 크게 줄일 수 있습니다.
초보자는 을구에서 근저당권, 전세권, 지상권 등 각 권리의 설정일자를 시간 순으로 정리해 보고,
말소기준권리보다 ‘앞’에 있는 권리가 무엇인지를 반드시 확인해야 합니다.
8. 등기부등본에서 ‘안전한 물건’을 고르는 기준
초보자 기준으로 상대적으로 안전한 물건은 다음 조건을 만족합니다.
- 을구에서 말소기준권리 아래의 권리 대부분이 경매로 소멸되는 구조인 경우
- 지상권, 법정지상권이 없는 물건
- 전세권이 설정되어 있지 않은 물건
- 갑구에 가처분이 없는 물건
- 특수 관계자·수상한 채권자의 압류가 여러 건 겹치지 않은 물건
- 근저당권의 순서가 명확하고, 말소기준권리 판단이 쉬운 물건
이런 조건을 충족하는 물건이라면
명도 부담이 비교적 적고, 인수해야 할 권리가 없으며, 경락잔금대출도 수월한 편입니다.
9. 입문자가 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 체크포인트
등기부등본을 펼쳤을 때, 최소한 아래 항목만 확인해도 안전도가 크게 올라갑니다.
- 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당권이 무엇인지 확인하기
- 그 근저당권이 말소기준권리가 되는지 판단하기
- 말소기준권리보다 앞에 있는 지상권·전세권·가처분이 있는지 확인하기
- 갑구에서 소유권 분쟁 흔적(가처분, 잦은 소유자 변경, 다수의 압류 등)을 확인하기
- 표제부에서 대지권 여부와 비율을 확인해, 대지권 없는 집은 아닌지 체크하기
10. 초보자를 위한 3줄 요약
- 등기부등본은 소유권과 각종 권리관계를 한 번에 보는 지도입니다.
- 근저당권의 순서와 말소기준권리를 이해하는 것이 가장 중요합니다.
- 가처분·지상권·전세권 등은 초보자에게 즉시 피해야 할 위험 신호입니다.