아파트·빌라·상가 경매의 차이: 어떤 물건부터 시작해야 할까?

1. 초보자가 가장 많이 묻는 질문: “어떤 경매부터 해야 하나요?”

경매는 같은 ‘부동산’이라도 아파트, 빌라, 상가마다 구조와 위험도가 완전히 다릅니다.
권리관계, 명도 난이도, 대출 가능 여부, 시세 변동성까지 모두 다르기 때문에,
“어떤 물건부터 시작해야 하는가?”는 초보자에게 가장 중요한 질문입니다.

결론부터 말씀드리면,

초보자는 → 아파트부터 시작하고,
빌라·다세대는 경험이 쌓인 뒤,
상가는 가장 마지막에 접근하는 것이 안전합니다.

아래에서 각각의 특징과 차이, 초보자가 어떤 순서로 접근해야 하는지 단계별로 설명해 드리겠습니다.

그럼에도 불구하고, 안전성이 무엇보다 중요하다는 점에서
경매의 첫 시작은 아파트가 정석이라고 할 수 있습니다.

빌라·다세대는 겉으로 보기에는 아파트보다 저렴해 보이지만,
실제로는 초보자가 실패하기 가장 쉬운 영역 중 하나입니다.

감정가가 실제 시세보다 높게 책정되는 경우가 많습니다.
실거래가보다 10~40% 이상 고평가된 사례도 존재합니다.
깡통전세, 보증금 인수 위험이 큽니다.
선순위 임차인, 배당요구 미신청 임차인 등 초보자가 파악하기 어려운 구조가 많습니다.
경락잔금대출이 잘 나오지 않는 경우가 많습니다.
대출이 거절되면 낙찰을 받아도 잔금 납부가 어려워지고, 보증금 몰수 위험이 생깁니다.
신축 빌라의 분양·임대차 구조가 불투명한 경우가 있습니다.
허위 임대차, 분양 사기, 시세 대비 비정상적으로 높은 감정가 등 다양한 함정이 존재할 수 있습니다.
명도 비용과 명도 기간이 길어질 가능성이 큽니다.
‘점유자 미상’ 물건도 많이 나오며, 실제 거주자 파악이 쉽지 않은 경우가 많습니다.

결론적으로, 빌라·다세대는
경매 경험이 2~3건 이상 쌓인 후에 접근하는 것이 안전합니다.
처음부터 빌라로 시작하는 것은 권리, 대출, 명도 측면에서 리스크가 큽니다.

상가·근린시설·점포 경매는 아파트, 빌라에 비해 난이도가 가장 높은 유형입니다.

상가는 아파트·빌라 경매 경험이 충분하고,
임대사업과 상권 분석에 대한 이해도가 있을 때 접근해야 하는 전문가용 영역입니다.
경매를 막 시작하는 단계에서는 절대 권장되지 않습니다.

구분	아파트	빌라·다세대	상가·점포
난이도	★☆☆ (초보 추천)	★★☆ (경험자)	★★★ (전문가용)
권리분석	단순	중간	복잡
대출 가능성	매우 높음	중간~낮음	낮음
명도 난이도	낮음	중간~높음	높음
시세조사 난이도	매우 쉬움	어려움	복잡
위험 요소	낮음	중간~높음	매우 높음

정리하면, 초보자의 경매 접근 순서는 다음과 같습니다.

경매의 핵심은 “얼마나 싸게 샀느냐”가 아니라, “얼마나 안전하게 샀느냐”입니다.
처음부터 복잡하고 위험한 물건으로 승부를 보기보다는,
아파트로 경험을 쌓은 뒤, 점차 빌라·상가로 확장해 나가는 전략이 훨씬 안전합니다.