1. 유찰이란 무엇인가? (초보자가 가장 헷갈리는 부분)
경매에서 유찰이란, 입찰 당일에 입찰자가 한 명도 없거나,
입찰자가 있더라도 최저매각가격보다 낮게 입찰하는 경우를 의미합니다.
즉, 간단히 말하면 “사겠다는 사람이 없다” → 유찰 발생
이렇게 이해하시면 됩니다.
유찰은 단순한 실패가 아니라, 이후 최저매각가격이 자동으로 내려가는 출발점입니다.
바로 이 구조 때문에 경매에서는 시세보다 싸게 살 기회가 생기기도 합니다.
2. 유찰되면 왜 가격이 내려갈까? (핵심 원리)
경매의 가장 큰 목적은 채권자(은행, 금융기관 등)가 빌려준 돈을 최대한 회수하는 것입니다.
그런데 물건이 계속 팔리지 않으면 채권자는 돈을 회수하지 못하고,
시간만 지나면서 손해가 커지게 됩니다.
이 문제를 해결하기 위해 법원은 다음과 같은 구조를 만들어 두었습니다.
- 처음에는 감정가 기준으로 시작
- 유찰이 발생하면 최저매각가격을 단계적으로 인하
- 가격을 내려서라도 매각 성사 가능성을 높이는 시스템
이것이 바로 경매 최저가 구조, 즉 유찰 시 가격 인하 시스템입니다.
3. 유찰 후 가격이 떨어지는 공식 (매우 중요)
경매에서는 유찰 횟수에 따라 최저매각가격이 일정 비율로 감소합니다.
- 1회 유찰 → 감정가의 약 70%
- 2회 유찰 → 감정가의 약 49%
예를 들어 감정가가 2억 원인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.
- 1회 유찰 후 최저매각가격: 1억 4천만 원
- 2회 유찰 후 최저매각가격: 9,800만 원
단 두 번의 유찰만으로도 가격이 감정가의 절반 이하로 떨어질 수 있습니다.
이 구조 덕분에 경매에서는 일반 매매보다 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 기회가 생깁니다.
4. 그런데 왜 유찰이 자주 발생할까?
초보자는 “이렇게 싸지는데 왜 아무도 안 사지?”라는 의문을 자주 가지게 됩니다.
유찰에는 대부분 분명한 이유가 있습니다.
① 권리 문제가 있는 경우
- 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우
- 말소기준권리보다 앞서는 근저당, 가압류 등이 있어 인수 위험 발생
- 배당요구를 하지 않은 임차인이 있어 보증금 부담 가능성이 있는 경우
② 명도(점유 정리) 난이도가 높은 경우
- 소유자나 세입자가 이사 의사가 전혀 없는 경우
- 무단점유자, 불법 점유자가 버티고 있는 경우
- 보증금 미반환 갈등으로 분쟁이 예상되는 경우
③ 시세 대비 감정가가 높은 경우
- 감정가가 6개월~2년 전 기준으로 책정
- 최근 시세 하락, 전세가 하락이 반영되지 않은 경우
- 실제 매매 시세보다 감정가가 과도하게 높게 잡힌 경우
④ 입지·환경상의 요인
- 역세권이 아니거나 교통이 불편한 위치
- 건물 노후, 층간소음, 일조권 문제 등 주거 선호도가 낮은 환경
- 주변에 빈집·공실이 많은 경우
이런 요인들이 겹치면 투자자들은 “위험 대비 수익이 낮다”고 판단해 입찰을 피하게 되고,
그 결과 유찰이 반복될 수 있습니다.
5. 유찰을 활용한 안전한 ‘입찰가 전략’
유찰은 단점만 있는 것이 아니라, 제대로 분석하면 초보자에게도 큰 기회가 됩니다.
중요한 것은 무작정 싸다고 덥석 들어가지 않는 것입니다.
입찰가 계산을 위한 기본 공식
입찰가 = (실제 시세 × 0.85) – 예상 명도비 – 인수금액(있다면)
이 공식에서 중요한 요소는 세 가지입니다.
- ① 시세 조사: 실거래가, 주변 매물가, 전세가를 모두 확인
- ② 명도비 산정: 통상 50만~300만 원 사이를 가정
- ③ 인수 위험 분석: 선순위 임차인, 말소기준권리, 배당요구 여부 등
이 세 가지를 모두 체크한 뒤 입찰가를 정하면,
유찰된 물건은 오히려 가격 대비 가성비가 매우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
6. 유찰이 두 번 된 물건을 노려야 하는 이유
초보자에게는 2회 유찰된 물건이 하나의 좋은 기준점이 될 수 있습니다.
이유 1 — 최저매각가격이 충분히 내려감
감정가의 49% 수준이면, 시세와 비교했을 때 가격 매력이 확실히 드러나는 구간입니다.
이유 2 — 경쟁자 수가 줄어듦
유찰이 반복되면 많은 투자자들이 “뭔가 있다”라고 생각하고 물러납니다.
하지만 이유를 정확히 분석해 해결 가능한 리스크라면,
그때가 오히려 좋은 진입 타이밍이 될 수 있습니다.
이유 3 — 입찰가 전략 세우기 쉬움
최저매각가격이 충분히 내려가면, 시세와의 차이가 커지기 때문에
안전마진(수익 여유)을 잡고 입찰가를 정하기가 더 수월합니다.
7. 예시로 보는 유찰 구조 이해
다시 한 번 예시로 정리해 보겠습니다.
감정가: 2억 원인 아파트가 있다고 가정할 때,
- 1회 유찰 → 최저매각가격: 1억 4천만 원
- 2회 유찰 → 최저매각가격: 9,800만 원
이때 실제 시세가 1억 7천만 원이라면,
- 최저매각가격 9,800만 원은 시세 대비 약 40% 저렴한 수준
- 명도비 200만 원을 고려해도 여전히 큰 폭의 안전마진 존재
물론 이 경우에도 권리분석과 명도 리스크를 반드시 확인해야 하지만,
구조적으로는 충분히 매력적인 가격이 됩니다.
8. 유찰을 두려워할 필요가 없는 이유
유찰은 결코 “문제 있는 물건”이라는 뜻만은 아닙니다.
어떻게 보면 가격이 시장 현실에 맞게 조정되는 과정이라고 볼 수 있습니다.
오히려 경매는 유찰을 통해 “진짜 적정가”에 가까워지는 구조입니다.
- 유찰 전: 감정가 기준, 시장과 괴리가 클 수 있음
- 유찰 후: 입찰자의 심리와 시장 수요가 반영된 가격으로 조정
따라서 중요한 것은 유찰 그 자체가 아니라,
“왜 유찰되었는지, 그 이유를 분석하고 판단하는 것”입니다.
9. 5분 요약 정리
| 항목 | 핵심 정리 |
|---|---|
| 유찰 의미 | 입찰자가 없거나 최저매각가격 미만으로 입찰한 경우 |
| 가격 하락 이유 | 채권 회수를 위해 법원 규정에 따라 최저매각가격 인하 |
| 1회 유찰 | 감정가의 약 70%로 최저매각가격 조정 |
| 2회 유찰 | 감정가의 약 49%까지 하락 |
| 유찰 발생 이유 | 권리 문제, 명도 리스크, 시세 괴리, 입지·환경 문제 등 |
| 유찰의 장점 | 안전마진 확보, 경쟁자 감소, 입찰전략 수립 용이 |
| 핵심 전략 | 시세·명도·권리분석 3요소를 모두 점검한 뒤 입찰가 결정 |