1. 입찰보증금이란 무엇인가?
경매에 참여하려면 반드시 입찰보증금을 준비해야 합니다.
입찰보증금은 쉽게 말해 “입찰 의사를 증명하는 보증금”입니다.
입찰표를 제출할 때 보증금을 함께 내야 하고,
낙찰받지 못한 경우에는 전액 그대로 반환됩니다.
하지만 낙찰을 받고도 잔금을 내지 않으면 보증금이 몰수되기 때문에,
얼마를 준비해야 하는지 정확한 계산이 매우 중요합니다.
2. 입찰보증금은 몇 %일까? (정답: 일반적으로 10%)
입찰보증금은 일반적으로 최저매각가격의 10%입니다.
✔ 기본 규정
입찰보증금 = 최저매각가격 × 10%
✔ 예시
- 최저매각가격: 1억 8,000만 원
- 입찰보증금: 1,800만 원
입찰보증금은 보통 은행 수표 또는 보증보험증권으로 준비합니다.
3. 10%가 아닌 경우도 있다? (초보자 주의)
모든 사건이 무조건 10%는 아닙니다. 사건에 따라 20% 또는 30%까지 올라갈 수 있습니다.
보증금 비율이 올라가는 대표적인 경우
- 하자 위험이 큰 물건인 경우 (유치권, 법정지상권, 무단점유 등)
- 법원이 무분별한 입찰을 제한하기 위해 의도적으로 보증금을 높인 경우
- 채권자, 소유자, 임차인 등 이해관계인 보호 필요성이 클 때
이러한 사건은 대법원 경매 사이트의 물건 상세 페이지에
“입찰보증금: 최저매각가격의 20% / 30%”처럼 굵게 표시되어 있습니다.
입찰 전에 반드시 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
초보자는 가능하면 입찰보증금이 10%인 사건부터 시작하는 것이 안전합니다.
4. 초보자가 가장 많이 하는 실수 TOP 3
① 최저매각가격이 아닌 감정가 기준으로 계산
많은 초보자가 아래처럼 착각합니다.
- ❌ 감정가 × 10% (오답)
- ✔ 최저매각가격 × 10% (정답)
유찰이 발생하면 감정가가 아니라 최저매각가격이 실질적인 기준이 됩니다.
따라서 언제나 최저매각가격을 기준으로 보증금을 계산해야 합니다.
② 준비한 보증금과 입찰표에 적은 금액이 다른 경우
예를 들어 실제로는 1,600만 원만 준비해 놓고,
입찰표에는 1,800만 원이라고 적는 경우입니다.
실제 보증금과 서류상의 보증금이 다르면 입찰이 무효 처리될 수 있습니다.
③ 보증금 부족으로 원하는 입찰가를 못 쓰는 경우
“입찰가를 높이면 보증금도 더 내야 한다”고 착각하는 경우가 많습니다.
그러다 보니 입찰 당일, 보증금을 더 가져오지 못해 계획했던 금액보다
낮게 입찰을 쓰거나 아예 입찰을 포기하는 상황이 벌어집니다.
하지만 입찰보증금은 입찰가와 무관하며,
오직 최저매각가격 기준이라는 점을 기억해야 합니다.
5. 입찰보증금 준비 방식 3가지
① 현금 (가장 간단하지만 위험성 있음)
현금을 직접 들고 가는 방식입니다.
분실·도난 위험이 있기 때문에 요즘은 잘 사용하지 않는 편입니다.
② 은행 발행 자기앞수표 (가장 많이 사용하는 방식)
보증금 금액만큼 자기앞수표를 발행받아 입찰봉투에 동봉하는 방식입니다.
낙찰받지 못한 경우 수표를 그대로 돌려받기 때문에 처리도 간편합니다.
③ 보증보험증권 (초보자에게 추천)
현금을 직접 들고 다니지 않아도 되어 안전하고, 분실 우려도 없습니다.
다만, 보증보험을 이용할 때는 일정 수준의 보증료가 발생합니다.
6. 실제 계산 예시로 정리해보면
📌 상황 가정
- 감정가: 2억 원
- 1회 유찰 → 최저매각가격: 1억 4천만 원
- 내가 쓰고 싶은 입찰가: 1억 6천만 원
📌 입찰보증금 계산
입찰보증금 = 1억 4천만 원 × 10% = 1,400만 원
여기서 중요한 점은,
내가 1억 6천을 쓰든, 1억 5천을 쓰든 보증금은 변하지 않는다는 것입니다.
입찰보증금은 입찰가와 상관없이, 오직 최저매각가격 × 비율로만 결정됩니다.
7. 입찰보증금을 잘못 계산하면 생기는 문제
- 입찰함 앞에서 수표 금액이 맞지 않아 다시 은행을 들락날락해야 함
- 보증금 부족으로 입찰 마감 시간을 놓쳐버리는 경우
- 보증금을 적게 써서 무효 입찰이 되는 경우
- 보증금을 과하게 준비해 돌려받는 절차가 번거로워지는 경우
이러한 문제는 최저매각가격과 보증금 비율만 정확히 확인해도 대부분 예방할 수 있습니다.
8. 초보자용 체크리스트
입찰 전, 아래 항목을 한 번 더 점검해 보시기 바랍니다.
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 최저매각가격 기준으로 10%를 계산했는가? | □ |
| 해당 사건의 보증금 비율(10% / 20% / 30%)을 확인했는가? | □ |
| 수표 또는 보증보험증권으로 보증금을 준비했는가? | □ |
| 입찰표에 적은 보증금 금액과 실제 금액이 일치하는가? | □ |
| 금액 오기·오타가 없는지 다시 한 번 확인했는가? | □ |
9. 5분 요약
- 입찰보증금은 일반적으로 최저매각가격의 10%이다.
- 일부 사건은 위험도에 따라 20% 또는 30%까지 올라갈 수 있다.
- 입찰보증금은 입찰가와 무관하며, 최저매각가격만 기준이 된다.
- 보증금은 현금, 수표, 보증보험증권으로 준비할 수 있다.
- 초보자는 보증금 계산만 정확히 해도 실수의 70%를 줄일 수 있다.