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부동산 경매19

초보자가 유독 잘못 고르는 위험한 경매 물건 유형 1. 왜 초보자는 ‘위험한 물건’만 골라내는 걸까?경매를 처음 시작하는 사람들의 공통점은,겉보기 가격만 보고 “싸다!”라는 이유로 물건을 선택한다는 점입니다.하지만 경매에서 비정상적으로 싸게 나온 물건일수록대부분 숨겨진 권리 문제나 명도 난이도, 법적 분쟁 가능성이 큰 경우가 많습니다.경매는 단순히 싸게 사는 시장이 아니라,권리를 분석하고 리스크를 피하는 시장입니다.이 글에서는 초보자가 특히 많이 실수하는“위험한 경매 물건 유형 TOP 6”을 정리해 보겠습니다. 2. 위험 유형 1 – 선순위 임차인이 있는 물건 (보증금 인수 위험)경매 실패 1순위 원인은 대부분 선순위 임차인입니다.선순위 임차인은 말소기준권리보다 앞서서 대항력·우선변제권을 가진 임차인을 의미합니다.예를 들어, 다음 조건을 충족하는 임차인.. 2025. 11. 25.
등기부등본 보는 법(입문 버전): 어떤 권리가 위험 신호일까? 1. 초보자가 가장 헷갈리는 질문, “등기부등본에서 뭘 봐야 하나요?”부동산 경매든 일반 매매든, 가장 중요한 기초 문서가 바로 등기부등본입니다.하지만 초보자는 등기부등본을 열람해도“선순위? 근저당? 가처분? 말소기준권리?” 같은 용어 때문에어디를 어떻게 봐야 하는지 헷갈리기 쉽습니다.결론부터 말씀드리면,등기부등본은 이 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 확인해이 물건이 안전한지, 위험한지를 판단하는 문서입니다.특히 경매에서는 등기부등본에 따라보증금 인수 여부, 권리 소멸 여부, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 결정되기 때문에등기부등본을 읽을 줄 아는 것이 경매의 출발점이라고 할 수 있습니다.2. 등기부등본은 3부분만 이해하면 된다등기부등본은 복잡해 보이지만, 구조는 의외로 단순합니다.크게 다음 세 부분.. 2025. 11. 24.
법정지상권이란 무엇인가? 초보자가 헷갈리는 개념 쉽게 설명 1. 왜 초보자가 법정지상권을 가장 어려워할까?경매를 처음 공부하면 가장 먼저 듣는 경고 중 하나가 바로 “법정지상권 주의하세요”입니다.하지만 초보자 입장에서는 단어 자체도 낯설고, 토지와 건물의 소유가 갈라지는 구조를 이해해야 해서쉽게 다가가기 어려운 개념입니다.결론만 먼저 정리하면,법정지상권이란, 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때건물주가 그 땅을 계속 사용할 수 있도록 법에서 자동으로 인정해 주는 권리입니다.즉, 토지를 경매로 낙찰받았더라도그 위에 서 있는 건물을 마음대로 철거하거나, 땅을 마음대로 활용할 수 없는 상황이 될 수 있습니다.그래서 경매에서 법정지상권은 가장 조심해야 할 위험 신호 중 하나로 꼽힙니다.2. 법정지상권의 핵심 구조 – 한 문장으로 요약법정지상권을 아주 간단하게 표현하면 다음.. 2025. 11. 24.
500만원부터 가능한 초보자용 경매 전략, 실제 적용 예시 1. “경매는 돈 많은 사람이 하는 거 아닌가요?”라는 오해부터 깨기많은 분들이 경매에 대해“적어도 몇 천만 원은 있어야 시작하지 않나?”라고 생각합니다.하지만 실제로는 500만 원 정도의 소액으로도 충분히 참여 가능한 경매 전략이 존재합니다.핵심은 다음 두 가지입니다.입찰보증금이 10% → 최저매각가격만 낮으면 누구나 진입 가능목표를 ‘낙찰’이 아닌 ‘학습 + 작은 수익 + 안정성’으로 잡기이 글에서는 초보자가 실제로 적용해볼 수 있는“500만 원 시작 경매 전략”을 실전 예시와 함께 정리했습니다.2. 왜 500만원으로도 경매가 가능한가? (논리적 근거)경매 참여 조건은 단 하나입니다.바로 입찰보증금(통상 최저매각가격의 10%)을 마련하는 것입니다.예를 들어,최저매각가격: 1,500만 원입찰보증금: 1.. 2025. 11. 24.
아파트·빌라·상가 경매의 차이: 어떤 물건부터 시작해야 할까? 1. 초보자가 가장 많이 묻는 질문: “어떤 경매부터 해야 하나요?”경매는 같은 ‘부동산’이라도 아파트, 빌라, 상가마다 구조와 위험도가 완전히 다릅니다.권리관계, 명도 난이도, 대출 가능 여부, 시세 변동성까지 모두 다르기 때문에,“어떤 물건부터 시작해야 하는가?”는 초보자에게 가장 중요한 질문입니다.결론부터 말씀드리면,초보자는 → 아파트부터 시작하고,빌라·다세대는 경험이 쌓인 뒤,상가는 가장 마지막에 접근하는 것이 안전합니다.아래에서 각각의 특징과 차이, 초보자가 어떤 순서로 접근해야 하는지 단계별로 설명해 드리겠습니다.2. 아파트 경매: 초보자의 ‘정석’ 시작점① 아파트 경매의 장점 (초보에게 가장 유리한 이유)권리구조가 단순합니다.근저당, 가압류 등 말소기준권리 파악이 비교적 쉽습니다.임차인 정보.. 2025. 11. 24.
좋은 경매 물건 고르는 기준: 초보가 피해야 할 위험 신호 7가지 1. 좋은 경매 물건과 나쁜 물건의 차이는 ‘첫 분석 10분’에서 갈린다부동산 경매는 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 있지만,초보자가 제대로 보지 못하면 겉보기만 괜찮고 실제로는 위험 요소가 큰 물건을 잡기 쉽습니다.특히 경매는 권리관계, 임차인 보증금, 명도, 대출 가능 여부 등고위험 요소가 많기 때문에, 좋은 물건을 고르는 기준을 알면실패 확률의 70%를 줄일 수 있습니다.아래 7가지는 초보가 반드시 피해야 할 위험 신호이며,이 기준만 지켜도 상대적으로 안전한 물건을 고를 가능성이 훨씬 높아집니다. 2. 초보가 반드시 피해야 할 위험 신호 7가지1) 선순위 임차인 보증금 ‘인수 가능성’이 있는 물건경매에서 가장 위험한 신호 중 하나는,선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 구조입니다.다음과.. 2025. 11. 24.
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